Не нужно объяснять, насколько эта тема важна для всех участников строительного процесса. По просьбе журнала нюансы нового законодательства комментирует председатель комитета по аудиту, налоговому консалтингу и оценочной деятельности МОО «Московская ассоциация предпринимателей» Ирина АЛЬБЕРТЯН.
— С какими трудностями сталкивается инвестор-застройщик при покупке и использовании земельного участка для целей строительства? На что следует обратить внимание, чтобы избежать изматывающих судебных разбирательств?
— Новые изменения в российском законодательстве более конкретно определяют полномочия органов государственной власти и местного самоуправления в сфере земельных отношений. Они регулируют отношения, возникающие в связи с ведением государственного адресного реестра, эксплуатацией федеральной информационной адресной системы, использованием содержащихся в государственном адресном реестре сведений об адресах и т.д.
С марта 2015 года вступит в силу Федеральный закон 443-ФЗ «О федеральной информационной адресной системе и о внесении изменений в Федеральный закон "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации"». Там уточнены понятия земельного участка, его уникальные и дополнительные характеристики, которые налагают на собственников определенные условия использования. Так, в статье 2 данного закона определен «объект адресации, как один или несколько объектов недвижимого имущества, в том числе земельные участки, …которому присваивается адрес».
Кроме того с марта будущего года вступят в силу изменения в сфере земельных отношений в соответствии с Федеральным законом №171-ФЗ от 23 июня 2014 года. В законе определены новые процедуры предоставления земельных участков, случаи предоставления земельных участков за плату и бесплатно, использования земель или земельных участков без их предоставления. Поэтому советую заранее, до вступления в силу данного закона, побеспокоиться о подготовке документов на земельные участки в соответствии с новыми требованиями.
Более жесткие требования предъявляются к документации по планировке территории, ее использованию в процессе строительства. Учтены некоторые предложения по соответствию норм земельного и градостроительного законодательства и обеспечению взаимосвязи документации по планировке территории с кадастровой и проектно-сметной документацией.
— Можно ли сказать, что новые изменения в градостроительное и земельное законодательство в полной мере снимают всю остроту проблем с оформлением земельного участка в собственность?
— К сожалению, нет. А это в свою очередь может привести к будущим судебным разбирательствам. В условиях измененного законодательства для инвесторов-застройщиков очень важным моментом является правомерное проведение конкурса на застройку конкретного земельного участка, т.е. жесткое соблюдение всех норм земельного законодательства. Конкурс является одним из признаков того, что земля инвестором-застройщиком приобретена правомерно, цена не была занижена, информация об обременениях не скрыта — то есть, условия продажи были представлены в открытом доступе. Но если в процессе продажи земельного участка допускаются ошибки в информации, предоставленной в открытом доступе, то инвестор-застройщик может предъявить претензии продавцу по исправлению допущенных ошибок или требовать возмещения убытков по сделке.
Наиболее частыми причинами разбирательства в арбитражном суде являются вопросы, связанные с отражением земельных участков в государственном кадастровом реестре, определением кадастровой стоимости земельных участков и вида разрешенного использования земельного участка. Поэтому инвесторам-застройщикам необходимо уделять особое внимание соответствию вида разрешенного использования земельного участка и его фактического использования (Постановление Президиума ВАС РФ от 19.11.2013 №8536/13).
Во избежание в будущем судебных разбирательств по вопросам правомерности приобретения земельного участка инвестору-застройщику необходимо внимательно проверять всю историю земельного участка — с момента первого издания постановления о выделении земельного участка для продажи. Часто инвесторы-застройщики проверяют документы приобретенного земельного участка только по документам последнего владельца, что впоследствии оборачивается длительными судебными спорами или потерей собственности. (Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.04.2014 по делу №А57-14229/12. Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 24.02.2014 по делу №А53-19242/2012).
— Какие еще проблемы могут возникнуть у инвесторов-застройщиков при покупке земли в Иркутске?
— В соответствии со статьей 36 Земельного кодекса РФ, вообще не допускается возможность предоставления земельного участка, расположенного под объектом недвижимости и необходимого для его использования, не собственнику этого объекта. Земельный участок, на котором расположены здания, строения, сооружения, принадлежащий нескольким собственникам, не может быть предоставлен в единоличную собственность только одному из собственников объектов недвижимости, даже если с ним ранее был оформлен договор аренды данного участка земли. При приобретении земельного участка в собственность на основании той же статьи ЗК РФ одновременно прекращается действие договора аренды этого земельного участка, заключенного в целях строительства новых объектов недвижимости. Дальнейшее использование земельного участка может осуществляться только в соответствии с действующим законодательством (Постановление Президиума ВАС РФ от 17.12.2013 №4056/ Согласно правовой позиции, изложенной в постановлениях Президиума ВАС РФ от 06.09.2011 №4275/11 и от 06.09.2011 №3771/11).
Во избежание долгих судебных разбирательств рекомендую инвесторам-застройщикам и потенциальным приобретателям земельных участков обратить внимание на нововведения в законодательство уже сейчас, и заранее подготовиться к новым изменениям, которые вступят в силу в 2015 году.
Беседу вел Алексей АНДРЕЕВ источник
Фото livekuban.ru, nesiditsa.ru, rossoshfoto.ru
___________________________________
Оформление земли в Братск. Кадастр Строительство домов в Братске.
Продажа недвижимости Братск. + 7 9021 725-111 www.kaskaddom.ru
| 
